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En una reciente sentencia de 23 de enero, el Tribunal Supremo ha establecido quién debe asumir los gastos derivados de filtraciones en terrazas de uso privativo en comunidades de vecinos.
El litigio surgió cuando un vecino de una comunidad de propietarios, afectado por filtraciones en su terraza de uso privativo, decidió realizar las reparaciones por cuenta propia, ante la negativa de la comunidad. A pesar de que la terraza era propiedad exclusiva de un solo propietario, el Tribunal Supremo determinó que, al afectar la estructura de la cubierta del edificio, se considera un elemento común. Por lo tanto, se planteó quién debía sufragar el coste de la reparación: el propietario o la comunidad de vecinos.
Ante la solicitud del vecino, la comunidad decidió no hacerse cargo de los gastos ocasionados por la reparación. La comunidad basó su decisión en lo dispuesto por los estatutos, sosteniendo que los gastos de reparación y conservación relacionados con la terraza eran responsabilidad exclusiva de los propietarios individuales.
Tanto el juzgado de primera instancia como la Audiencia desestimaron las reclamaciones del propietario, respaldando la posición de la comunidad.
A pesar de la respuesta negativa tanto en primera como en segunda instancia, el Tribunal Supremo ha tenido en cuenta un factor diferenciador: el mal estado de los materiales.
En los supuestos de reparación de este tipo de situaciones, se debe tener en cuenta la causa que ha provocado el daño. La responsabilidad es distinta si se filtra el agua debido al mal estado de los materiales de estructura o impermeabilización, o si se filtra debido a un mal uso o falta de mantenimiento por parte del propietario.
En el primer caso, el tribunal establece que será la comunidad quien deba asumir los costes de reparación, e incluso una indemnización por daños y perjuicios al afectado.
En el segundo caso, si se demuestra que los daños se producen por negligencia del propietario, será él mismo quien deba asumir los costes de reparación.
El tribunal considera que las terrazas son elementos comunes por destino que pueden atribuirse a los propietarios. No obstante, no sucede lo mismo con las cubiertas del edificio. En este último caso «no pueden perder su naturaleza de elemento común debido a la función que cumplen en el ámbito de la propiedad horizontal».
Además, señala que en casos en los que los daños afecten a la estructura del edificio, se podrán practicar reparaciones aún sin el permiso de la comunidad, como sucede en el caso: «resultaba improcedente un acuerdo de la comunidad que no sólo desatendía la solicitud del demandante, sino que contrariaba manifiestamente el art. 10.1 a) LPH».
Finalmente, el tribunal estimó el recurso del propietario al argumentar que la filtración se debió al mal estado de los materiales de la estructura o impermeabilización, excluyendo así un mal uso o falta de mantenimiento por parte del propietario.
La comunidad de vecinos debe sufragar los gastos derivados de las filtraciones en su terraza de uso privativo debido al deterioro de la estructura del edificio.
