En una reciente sentencia, el Tribunal Supremo ha aclarado la aplicación del artículo 25.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en casos de venta de inmuebles con múltiples unidades. El fallo se centra en determinar si procede la exclusión de los derechos de retracto arrendaticio cuando no se transmite la totalidad del inmueble.
En 2006, varios arrendatarios firmaron contratos de alquiler con la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid (EMVS) para cuatro viviendas ubicadas en un edificio específico de Madrid. En 2013, EMVS vendió un amplio conjunto de viviendas, plazas de garaje y trasteros a Fidere Vivienda S.L.U., incluyendo las propiedades arrendadas inicialmente. Posteriormente, los inquilinos ejercieron el derecho de retracto contra Fidere, acción que fue inicialmente desestimada por no considerarse aplicable al tratarse de una venta conjunta.
Sin embargo, la Audiencia Provincial revocó esta decisión al considerar que cada unidad podía individualizarse tanto física como jurídicamente, permitiendo así el ejercicio del retracto. Fidere apeló ante el Tribunal Supremo, argumentando que según el artículo 25.7 LAU, la exclusión del retracto debía aplicarse cuando no se transmitiera la totalidad del inmueble.
El Tribunal Supremo analizó si la venta realizada incluía todas las unidades del edificio en cuestión. La clave de la sentencia radicó en que la documentación de la compraventa no especificaba la transmisión de todas las viviendas del inmueble, excluyendo explícitamente ciertas plazas de garaje. Este detalle fue determinante para concluir que no se cumplía con los requisitos del artículo 25.7 LAU para excluir el derecho de retracto.
El Tribunal enfatizó que, para aplicar la exclusión, debía demostrarse que la venta abarcaba la totalidad de las fincas o unidades inmobiliarias del edificio. Al no ser así, y dado que las viviendas arrendadas constituían unidades independientes, los derechos de adquisición preferente de los arrendatarios permanecían vigentes.
En consecuencia, el Tribunal Supremo desestimó el recurso de casación presentado por Fidere, confirmando que no operaba la exclusión prevista en el artículo 25.7 LAU.
